Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

Wo würden Sie gerne Ihren nächsten Urlaub verbringen: in einer Eigentumswohnung in Wien im Bezirk Margareten? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Wir zeigen alle Stolperfallen für den Immobilienkauf durch Ausländer in Österreich.

Der Kauf eines Hauses in Österreich ist bei vielen Deutschen beliebt

Österreich ist die Nummer eins. In keinem anderen Nachbarland kaufen Deutsche so gerne Immobilien. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. 77.122 Bürger haben dort ihren Zweitwohnsitz. Die Zahlen dürften weiter steigen. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Die Regelungen sind regional verschieden. Und diese unterscheiden sich nochmals für Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Worauf sollte man als Deutscher beim Kauf eines Hauses oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt achten?

Unter welchen Bedingungen darf ein Deutscher ein Haus in Österreich erwerben?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb ohne Einschränkung zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.

Das Verfahren in Österreich ist mit Titel und Modus zweistufig

In Österreich unterliegt der Erwerb eines Hauses dem österreichischen Recht. Dies lässt kein anderes Recht zu. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Der Kauf ist in zwei aufeinander folgende Stufen aufgeteilt. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

• Stufe 1 des Kaufs: das Verpflichtungsgeschäft oder Titel

  Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Auch ein Schenkungsvertrag ist üblich, wenn kein Kaufvertrag geschlossen wird.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Der Eigentumserwerb erfolgt durch die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Die Unterschriften auf der Urkunde werden von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt. Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag nicht zwingend nötig.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.

• Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

  Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, die Immobilie nicht als Ferienimmobilie zu nutzen.

Verpflichtende Genehmigungen: diese sind nur für Ausländer nötig

Ergänzende Auflagen bestehen für EU-Bürger beim Hauskauf in der Alpenrepublik. Die Rede ist von Genehmigungen sowie Bescheiden, für deren Erlangung es in jeder Region in Österreich andere Vorschriften und verschiedene Behörden als Aussteller gibt. Liegen die Dokumente nicht vollzählig vor, erfolgt keine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch.

Ihr neuer Hauptwohnsitz in Österreich – oder doch eher Freizeitwohnsitz?

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. All jene, die das Haus in Österreich als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten, dürfen mit Schwierigkeiten rechnen. In dem Fall ist für einen Eintrag des Kaufs in das Grundbuch eine extra Zulassung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz nötig. Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind

Ferienwohnungen sollen sich, insbesondere in den bei Nicht-Österreichern bevorzugten Regionen nicht zu stark vermehren. In diesem Sinne wurden dort weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke und Wohnungen) aufgesetzt. Obwohl diese Vorschriften nicht gegen EU-Recht verstoßen, legen sie uns Deutschen Hindernisse in den Weg zum Zweitwohnsitz m Alpenland. Manche davon stammen noch aus den 70er Jahren.

Die Raumordnungsgesetze: so individuell wie die Bundesländer

In Österreich wurde den Bundesländern wurde das Regeln der Freizeitwohnsitze übertragen. Das führte dazu, dass die Gesetze in jedem der neun Bundesländer verschieden sind. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. Von Deutschen wurden dort in der Vergangenheit bereits sehr viele Immobilien gekauft. Für Vorarlberg, Tirol und Salzburg haben die Deutschen eine Vorliebe entwickelt. Oft ist der Kauf eines Hauses als Freizeitwohnsitz an hohe behördliche Hürden geknüpft. Deren Überwindung kann sich über Jahre hinziehen. Gegen das geltende Gesetz verstößt, wer die Genehmigung nicht erhält und dennoch im erworbenen Haus seinen Ferienwohnsitz errichtet. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Daher sollte ein Deutscher vor dem Hauskauf in Österreich die erforderlichen Genehmigungen sehr genau prüfen.

Wer berät Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Die Freizeitwohnsitze in der Gemeinde werden eben dort in einem Verzeichnis geführt. Die Genehmigung weiterer Freizeitwohnsitze obliegt der Gemeinde ebenfalls. Die Gemeinde orientiert sich dabei am Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Was versteht man unter einem ‚Freizeitwohnsitz‘?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt, zeigt auch schnell auf, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz genutzt wird. Wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, behält sich die Behörde jederzeit vor zu überprüfen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Erst eine Anzeige ist vielfach der Auslöser für eine tatsächliche Überprüfung.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Die Wohnung kann in dem Fall variabel als Ferienwohnung oder auch als hauptsächlicher Sitz verwendet werden. Kollisionen mit dem Gesetz sind so ausgeschlossen.

Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?

Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Die Entwicklung des Markt lässt folgende Trends erkennen:

• Seit dem Vorjahresquartal 4/2020 sind die Preise für Wohnimmobilien in Österreich um 12,6% gestiegen. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
• Noch stärker stiegen die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien an. Die Preise kletterten um 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Ähnlich stark stiegen die Preise für gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens, nämlich um 14,5 %. Auch hier lag das dritte Quartal 2021 mit einer Steigerung von 11,8% deutlich niedriger.
• Im Umland Wiens war ein stärkerer Anstieg der Preise zu beobachten wie in der Hauptstadt selbst. In Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal 2021 bei 10,2% bzw. 11,3% im Gegensatz zu 10,6% bzw. 13,9% außerhalb Wiens.
• Der Preisanstieg fiel am Neubauwohnungsmarkt geringer aus. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Dadurch bleibt der Erwerb einer Immobilie auch bei einer Mietrendite unterhalb von 4% als Geldanlage noch attraktiv.

Immobilien ‚in Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien stiegen die Immobilienpreise sehr viel stärker an. Das Preisniveau lag dort für Jahre sehr viel niedriger als in Wien selbst.

Preistrend 2022 in Österreich

Das Angebot an Immobilien auf dem Markt steigt nur minimal. Die Nachfrage jedoch steigt erheblich. Damit weist der Preistrend bei Wohnimmobilien stark nach oben. Die frei vereinbaren Mietabschlüsse werden im Jahr 2022 weniger stark steigen wie die Inflationsrate. Die Nachfrage ist besonders groß bei Baugrundstücken, Gebäude in Einzellagen, Einfamilienhäuser und Wochenendhäuser. Es zieht die Menschen aus der Stadt hinaus. Dieser Trend wird weiter anhalten.

Immobilienportale in Österreich: die 10 beliebtesten

• Der Standard

  Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Von Checklisten bis zu Tipps und speziellen Diensten unterstützt derStandard.at die Immobiliensuchenden.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Wohnnet.at

  Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Eine schicke Eigentumswohnung in Krems oder Klagenfurt sind hier ebenso zu finden wie das Ferienhaus in Kärnten.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Immobilienscout24.at

  Über die Immobilienangebote hinaus gibt Immobilienscout24.at mit den Ratgebern viele wertvolle Tipps. Stolperfallen im Mietrecht und beim Hauskauf werden aufgedeckt, gesetzliche Neuerungen werden direkt besprochen.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Willhaben.at

  Dienstleister rund um die Immobilie findet man in einem Verzeichnis auf Willhaben.at. Passend zu den offerierten Immobilien kann man hier zum Beispiel Makler, Bauträger oder auch Hersteller von Fertighäusern finden. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• Flatbee.at

  Die Immobiliensuchmaschine Flatbee.at hat sich auf provisionsfreie Immobilienangebote spezialisiert. Neben der Suche wird hier auch ein Vergleich angeboten. Schnell und transparent verschafft man sich einen Überblick über Situation und Trends mit dem Marktbarometer.

  Im Web: www.flatbee.at

• Immosuchmaschine.at

  Die Plattform Immosuchmaschine.at bietet den Nutzern umfangreiche Möglichkeiten, das Angebot zu filtern. So können Immobilien gezielt nach Bundesland oder Region ausgewählt werden. Das Einfamilienhaus in Klagenfurt und der Loft in Wien im inneren Bezirk kann hier ganz gezielt gesucht werden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Mietguru.at

  Immobilien aus allen Bundesländern Österreichs darf man auf Mietguru.at erwarten. Täglich wird auf Mietguru.at eines der Angebote als Immobilie des Tages vorgestellt.

  Im Web: www.mietguru.at

• FindMyHome.at

  Nutzer helfen anderen Nutzern, indem sie Anbieter auf FindMyHome.at bewerten. So lassen sich Anbieter untereinander vergleichen. Für die besten Anbieter hält FindMyHome.at die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ bereit. Vor über 20 Jahren wurde FindMyHome.at eröffnet: im Jahr 2001.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Alle-gemeinsam.at

  Alle-gemeinsam.at hat sich als unabhängige Immobilienplattform etabliert. Sie adressiert sich an Privatpersonen wie auch an Makler und Bauträger. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Sicherheit gibt die EU-Mitgliedschaft Österreich. Ausnahme: Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich, diese sind ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Eine Zweistufigkeit ist vorgesehen. Erster Schritt: Verkäufer und Käufer schließen im Rahmen eines Verpflichtungsgeschäfts (Titel) den Kaufvertrag. In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Modus oder Eigentumserwerb nennt sich dieser Teil.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. 2018 lag der durchschnittliche Preis bei rund 241.000 Euro. Vergleicht man mit dem Vorjahr, sind das 7 % mehr, und ein Blick auf fünf Jahre zuvor ergibt eine Steigerung von 30,6 %.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Es ist grundsätzlich möglich, als Deutscher in Österreich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. Dagegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Klagenfurt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK zeigen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit 80 qm liegt in Wien bei ca. 12.300 Euro pro Jahr. Schaut man sich München an: Die Jahresmiete beträgt hier etwa 14.800 Euro. Münchner haben jedoch auch eine stärkere Kaufkraft. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. Dafür bekommt man z.B. eine Wohnung ab 130 qm in Wien (Innere Stadt). Es kommt auf den Bezirk drauf an. In anderen zahlt man pro Quadratmeter weniger. Eine Wohnung mit 50 qm im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm.