Ferienwohnung in Berlin: Vermieten erlaubt?

Wer eine Immobilie besitzt, möchte diese vielleicht als Ferienwohnung in Berlin vermieten. Doch so einfach ist es nicht, das Gesetz redet ein Wörtchen mit.

Ferienwohnung in Berlin: Erlaubt ist, was gefällt?

So manchem Immobilienbesitzer stößt es bitter auf: Er hat eine eigene Immobilie, darf aber damit nicht machen, was er möchte. Die Politiker wollen überall mitreden und haben sich dieses Recht in Bezug auf die Vermietung von Ferienwohnungen sogar gesetzlich bestätigen lassen. Nun gilt, dass Wohnraum in Berlin nur mit Zustimmung des Bezirksamtes anders genutzt werden darf. Auch beim Angebot einer Ferienwohnung handelt es sich um eine sogenannte „zweckentfremdete Nutzung“, denn die Immobilie war ursprünglich zu Wohnzwecken vorgesehen.

Nun könnten Kritiker natürlich sagen, dass auch Feriengäste dort wohnen würden, doch die Kürze des Mietzeitraums spricht gegen ein wirkliches Wohnen. Die Genehmigung zur zweckentfremdeten Nutzung kann unter Befristung oder mit der Auflage von bestimmten Vorgaben erteilt werden. Außerdem wird sie nur möglich, wenn private Interessen, die schutzwürdig sind, das öffentliche Interesse überwiegen. Letzteres besteht darin, den Wohnraum als solchen zu erhalten.

Trotzdem, dass das Ferienwohnungen Vermieten nicht erlaubt ist, gelten in Berlin derzeit folgende Regelungen:

  • Wird die Wohnung in Berlin selbst bewohnt, darf sie während der Abwesenheit zu Wohnzwecken vermietet werden.
  • Der Charakter einer Hauptwohnung bleibt erhalten
  • Eine Nebenwohnung kann an höchstens 90 Tagen pro Jahr als Ferienwohnung vermietet werden.
  • Das Anbieten und Bewerben des Wohnraums ist genehmigungspflichtig.
  • Die vom Bezirksamt vergebene Registriernummer muss öffentlich beim Anbieten angegeben werden.
  • Nicht genehmigungspflichtig ist die maximal 49-prozentige Vermietung (Mitbenutzung).
  • Anträge müssen direkt abgegeben werden, Online-Anträge sind nicht möglich.

Eine wichtige Voraussetzung dafür, dass eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf, liegt im schutzwürdigen privaten Interesse. Dieses muss den Wunsch der Öffentlichkeit, Wohnraum zu erhalten, überwiegen. Das ist möglich, wenn der Wohnungsinhaber abwesend ist und seine Wohnung während dieser Zeit anderweitig nutzen lässt. Die Wohnung behält dennoch ihren Charakter der Hauptwohnung. Bei einer Nebenwohnung werden derartige Interessen kaum berücksichtigt, daher gilt hier die maximale Beschränkung einer Vermietung auf 90 Tage pro Jahr.

Video: Ferienwohnungen sollen verboten werden

Ferienwohnung in Berlin vermieten: Diese Unterlagen werden für die Beantragung benötigt

Das nötige Formular zur Beantragung der Genehmigung einer zeitweisen Ferienvermietung sowie zur Vergabe einer Registriernummer gibt es bei den zuständigen Bezirksämtern. Dort muss das ausgefüllte und unterschriebene Formular auch wieder eingereicht werden. Des Weiteren müssen der Mietnachweis und eine Meldebescheinigung, eine hinreichende Begründung sowie die Erlaubnis des Vermieters eingereicht werden.

Gilt ein Wohnungsbesitzer als Verfügungsberechtigter, muss er überdies den Eigentumsnachweis (aktueller Auszug aus dem Grundbuch), die Meldebescheinigung sowie eine Begründung des Antrags mit den nötigen Belegen erbringen.

Auch für die maximale Vermietung von bis zu 49 Prozent der Wohnung ist ein entsprechender Antrag zu stellen bzw. geht es hierbei um die Anzeige der zweckfremden Nutzung.

Die Kosten für die Beantragung liegen bei 100 Euro pro Wohneinheit, wenn die zeitweise Vermietung als Ferienwohnung in Berlin angestrebt wird. Eine Nebenwohnung, die als Ferienwohnung in Berlin angeboten werden und als solche beantragt werden soll, schlägt mit 150 Euro zu Buche. Wird der Antrag noch vor Ende der Bearbeitung zurückgezogen, werden ein bis fünf Zehntel der regulären Gebühr verlangt.

Für die Dauer des Praktikums ein völlig überteuertes möbliertes Zimmer mieten? Das ist nicht nötig, denn rechtliche Lücken lassen das Geschäft möglich werden.

Für die Dauer des Praktikums ein völlig überteuertes möbliertes Zimmer mieten? Das ist nicht nötig, denn rechtliche Lücken lassen das Geschäft möglich werden.(#01)

Ferienwohnungen in Berlin: Der Markt boomt

Angesichts der gesetzlichen Regelungen scheint es nur logisch, dass kaum noch eine Ferienwohnung in Berlin auf dem freien Markt vorhanden ist. Besucher der Stadt müssten sich in Hotels und gewerblichen Pensionen umsehen. Doch diese Annahme ist falsch, denn die Vermietung von Ferienwohnungen in der Hauptstadt boomt. Hohe Gewinne locken, die Nachfrage ist allemal vorhanden. Für einen Besuch mit einer Übernachtung ein teures Hotel bezahlen?

Für die Dauer des Praktikums ein völlig überteuertes möbliertes Zimmer mieten? Das ist nicht nötig, denn rechtliche Lücken lassen das Geschäft möglich werden. Da kann der Gesetzgeber die geltende Rechtslage verschärfen, wie er es im letzten Jahr erst getan hat, dennoch werden Anbieter erfinderisch neue Möglichkeiten entdecken, wie sie den Wohnraum als Ferienwohnung in Berlin offerieren können.

Findige Firmen entdecken interessante Geschäftsideen rund um die Ferienwohnung, mit denen sie ihre Angebote juristisch einwandfrei formulieren können. Wichtiges Detail: Die Mieter müssen ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlagern, dann ist auch nicht von einer zweckentfremdeten Nutzung die Rede.

Daher werden oftmals Mietangebote für mindestens zwei Monate gemacht; die Chance, dass dies als Verlagerung des Lebensmittelpunkts in die Hauptstadt durchgeht, ist groß. Eigentlich ist der Personenkreis, für den die in Absatz 8.8 der Ausführungsvorschriften zum Gesetz über die Zweckentfremdung von Wohnraum genannten Ausnahmen gelten, recht eng definiert. Es geht hier um Au-pairs, um Praktikanten oder Botschafter.

Als die Regulierung des Angebots von Ferienwohnungen begann, stieg die Anzahl der angebotenen möblierten Wohnungen schnell an. Heute gibt es einen zweiten, einen parallelen Wohnungsmarkt, der sich jeglicher Regulierung entzieht und bei dem die Wohnungen auch für Feriengäste angeboten werden. Die geltenden Gesetze werden hier einfach übergangen, was rechtlich gesehen einige Nachteile mit sich bringt. Denn die Angebote unterliegen eben nicht mehr den Regelungen zur Zweckentfremdung, außerdem bleibt die Mietpreisbremse außen vor.

Kein Wunder, dass sich windige Firmen aufmachen, um die Berliner Immobilienwelt zu erobern. Ferienwohnungen in der Hauptstadt sind gefragt und die Besucher zahlen gern noch ein paar Euro mehr, wenn sie dafür den ersehnten Wohnraum in dem Stadtteil, den sie besuchen wollen, bekommen. Vor allem die Innenstadt kämpft mit den Angeboten für überteuerte Ferienwohnungen, dort boomt das Geschäft mit jeder einzelnen möblierten Ferienwohnung mehr.

Als die Regulierung des Angebots von Ferienwohnungen begann, stieg die Anzahl der angebotenen möblierten Wohnungen schnell an.

Als die Regulierung des Angebots von Ferienwohnungen begann, stieg die Anzahl der angebotenen möblierten Wohnungen schnell an.(#02)

Ferienwohnung in Berlin wird zum Gegenstand der Politik

Nun stellt sich die Frage, ob sich die Politiker allen Ernstes damit befassen sollten, wer wann und wie seine Wohnung vermietet oder eben auch nicht. Noch gilt, dass Privatleute weiter vermieten dürfen, wenn sie die oben genannten Regelungen beachten. Gleichzeitig ist zu beachten, dass jede Wohnung, die nicht zum normalen Wohnen benutzt wird, beim Bezirksamt genehmigt werden muss. Wer nun beispielsweise längere Zeit im Urlaub bleibt, kann seine Wohnung für diese Zeit für die bereits genannten maximal 60 Tage im Jahr vermieten. Das Gesetz gegen die Zweckentfremdung erlaubt den Bezirksämtern größere Handlungsspielräume, sie können sogar Geldbußen von bis zu 100.000 Euro ausrufen.

Die Regelungen sind aber nur schwer durchsetzbar und erreicht werden in der Regel wieder einmal nur diejenigen, die sich ohnehin an die Gesetze halten. Wer das nicht macht, findet auch hier wieder einen Weg, um sie zu umgehen und dennoch keine Rechtswidrigkeit zu begehen. Momentane Schätzungen belaufen sich auf rund 20.000 Ferienwohnungen, die in Berlin angeboten werden und demzufolge nicht als Wohnraum zur Verfügung stehen. An genau diesem mangelt es aber in der Hauptstadt.

Ein negatives Beispiel liefert die Firmengruppe „Berlin Aspire“, die in Mitte zehn Häuser gekauft hatte und diese nun im Rahmen von Kurzzeitvermietungen zur Verfügung stellt. Die Mieter dort meldeten bereits Leerstand und Ferienvermietungen, doch bei einer Klage verlor das Bezirksamt. Eine Zweckentfremdung konnte der Firmengruppe nicht nachgewiesen werden, folglich durfte sie weiter ihren Machenschaften folgen.

Das Problem an der Durchsetzung des Zweckentfremdungsgesetzes lässt sich ganz einfach beschreiben: Personalmangel! Es stehen in den Ämtern durchschnittlich 4,55 Angestellte zur Verfügung, viel zu wenig, als dass sich die Einhaltung von Gesetzen mit ihnen wirklich verfolgen ließe. Eine Ausnahme stellt Tempelhof-Schöneberg dar, hier sind acht Personen beim Bezirksamt angestellt. Sie verhängen deutlich mehr Bußgelder, als das auf den anderen Ämtern möglich ist. Mehr Mitarbeiter werden dennoch nicht eingestellt.

Ein weiteres Problem ist der Sitz der Anbieter, wie beim Beispiel „Airbnb“ zu erkennen ist. Dieses Unternehmen ist in den USA ansässig und dort lässt sich nicht durchsetzen, dass der Betreiber der Homepage, auf der die Immobilienanzeigen erscheinen, eine Auskunft zum inserierenden Vermieter gibt. Außerdem sind die Formulierungen auf der Internetseite stets so wage, dass sich keine Wohnungen vor Ort finden lassen. Wer kann schon etwas mit dem Vermieter „Tim“ anfangen, der in der Nähe des Alexanderplatzes eine Wohnung für acht Wochen Mindestmietzeit anbietet?

Nun bleibt festzustellen, dass die Verschärfungen der Gesetze zur Ferienwohnung keine Auswirkungen auf die üblichen Kurzzeitvermietungen haben, außerdem sieht der Senat keinen weiteren Bedarf zur Regulierung. Interessant ist dabei, dass der größte Anbieter von möblierten Wohnungen das Unternehmen „Berlinovo“ ist. Dieses wiederum gehört dem Land, was eine durchaus diskussionswürdige und schwierige bis absurde Situation darstellen dürfte. Eine Steuerung und Kontrolle über die Politik wird angestrebt, doch wann dies soweit sein wird, ist unklar.

Das Finanzressort des Landes stellte aber unlängst fest, dass es keine Konkurrenz zu den bestehenden Mietwohnungen und zu Berliner Mietern und Mieterinnen gäbe. Berlinovo ist derzeit noch nicht daran gebunden, Wohnraum an ärmere Haushalte zu vergeben oder gar die Erhöhungen der Mietpreise zu beschränken. Auch wenn der Koalitionsvertrag dies vorsieht, noch ist dieser Punkt nicht umgesetzt.


Bildnachweis:©Shutterstock-Titelbild: ArTono   -#01:  Andrey_Popov-#02:  Karelian

Über Rebecca Liebig

Rebecca Liebig

Rebecca Liebig ist gerade im achten Monat schwanger. Voller Vorfreude auf ihr Baby genießen sie und ihr Mann die spannende Zeit. Von der ersten Übelkeit bis hin zu den Bewegungen ihres Mädchens halten sie alles fest. Schließlich möchte man sich später ja auch an diese Zeit erinnern. Bei der Planung des Kinderzimmers gehen die Vorstellungen zwar auseinander. In einem sind sich Rebecca und ihr Mann jedoch einig: Die aufregende Zeit wollen sie so richtig genießen. Rebecca plant, drei Jahre mit ihrer Tochter zu Hause zu bleiben. Auch ihr Mann möchte zwei Monate Elternzeit nehmen.

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